长租公寓杂谈2：咖啡馆与广场有三个街区，就像霓虹灯和月亮的距离
上回聊到，王戈宏凭借自己的努力，在赛富的帮助下成功借船出海，组建基金收购了北京双井附近的一个小旧楼，以一个完美开局，开启了新派公寓的创业之路。
01
上一次见到王老师
还是在焕新的分享书单
有读者私信说，不太喜欢这种“秘史”的文风。。。
咱们是正经学术自媒体，肯定不会讲啥八卦段子。如果只定位于八卦，那咱的格局就小了。。。或者说，即便是有段子，我也是希望你看到的不止段子。
讲真，文章都是基于公开资料，谈不上秘史啦；再者，也不是写具体一两个人，而是以案例为切口，尝试看下时代特征与行业变迁。
我N次听过王戈宏的演讲，他对行业发展的洞察力和宣讲的感染力都非常强，个人能力非常突出，在行业里肯定是top的，但创业之路却无比艰难，坚持了十年之后，最终加入央企做起了职业打工人，难免让人有点唏嘘。
后来回想了下，最后一次在网上看到还代表新派的王戈宏，是方勇在2022.6.18组织的焕新微光行动的超长线上直播，王老师一脸的疲惫，分享自己在疫情里看了很多书。。。
我前两天看资料，才知道2022年7月双井这个小楼正式卖给了德信，十年创业培育的新派公寓品牌，估计是就此消亡。。。
他在6月份分享书单的时候，应该是和对方在商务谈判中，与十年创业挥手告别，落寞或者疲惫，都可以理解。
所以，我们要聊的，A面是业务流，B面是人生路。
这一章，基本上都停留在2013年。
02
借船出海
把赛富用好用足
项目按说还行，即便王老师个人能力超强、一个打八个，但去找机构募资，还是很难搞到钱。。。为了让银行以及他们的高净值客户相信，他需要一个牌子，这就是赛富。
虽然赛富根本没有做过不动产投资，但它毕竟在PE/VC领域挺知名。对于财富渠道而言，牌子很重要。
我感觉。他在能力范围内，把赛富的支持，用到了极致。
以下是从网上找的结构图。。。借用下哈，鸣谢。
基金的GP赛富瑞益本身也是一个有限合伙，它的GP是喜马拉雅，这个公司是赛富的，团队（王老师和他的小伙伴们）占20%，做LP。
这个结构下，团队可以分享基金GP的收益，但实控权应该一直是由赛富控制。
这些大肠包小肠的结构，虽然看起来层层嵌套比较复杂，为当前监管口味所嫌弃，也会影响机构投资人的判断，但确实都是为了平衡各方的诉求；可以打包统称为赛富不动产基金。王老师对外作为赛富不动产基金的合伙人，这个说法也没问题。
上文介绍过，赛富闫焱投资王戈宏，投的是轻资产团队，也就是新派公寓的运营方：青年乐（北京）企业管理有限公司（简称“青年乐”）。
新派白领公寓由赛富不动产统一租赁给青年乐运营和管理。青年乐是外资结构，也就是赛富投了王戈宏新派团队。
赛富不动产基金，投资人一共32个，最低认购门槛500万，基金规模1.65亿元，以我不算精通的数学算了下，如果其他31个投资人都不能出资少于500万，则赛富控制的GP出资应该不高于1000万。王老师为了让各方投资人相信自己轻资产的诚意，自己应该掏了不高于200万。
如果没有猜错，这31个投资人，大概率来自某些银行的财富渠道，当时比较猛的，比如民生啥的。
钱搞到了，最后如何安全退出，啥时点，啥价格，都是王老师接下来5年最焦虑的事儿。严格意义上，他退了两次。一次是通过类REITs实现了原投资人的退出，第二次是把权益主体都卖给德信，彻彻底底挥手而去。
唏嘘归唏嘘，2万多块钱的单价，安全边际还行，项目做得还是挺不错的。
03
领先创新
在内卷行业属于风险
咱们评价一个事情的时候，最怕有人说，不过如此而已，我上我也行。。。
别忘了，评价一个事情，最重要的因素是时间。
2012年之后，各种品牌长租公寓雨后春笋一般冒出，野蛮生长；而在起点，王老师以及他的项目案例，还是比较具有引领性的。
在一堆二房东同质化迅速卷起来的时候，他能凭借一己之力搞出来轻重分离、结构合理的并购持有基金，已经打败了90%的玩家。
他在接受媒体采访时，也有自己的的宏伟计划：未来3至5年在国内一线城市及主要省会城市打造30栋至50栋不同级别的连锁公寓。
至于竞争对手的模仿和争夺，他觉得不是问题，新派公寓不是简单的公寓运营商，而是在倡导一种全新的都市白领生活方式。能够让青年人重新回到城市中心活动，行业会越做越大。
但，公寓行业，是（又）一个创新起步然后被快速内卷到水淹脖子的行业。
内卷的行业处处是焦土，情怀和梦想几乎寸草不生。光是一个GOP，就足以搞得你爬不起来。
我有时候在想，新派公寓这么有创意的产品，可惜早了几年，行业还非常不成熟，但凡晚几年，赶上保租房的政策红利，也许机会更好。。。
但是转念一想，放在现在，比如十年之后的2023年，王老师还敢出来创业吗？赛富还敢投单一项目吗？
04
古典地产基金
其实是在快速消亡吧？
2013年，很多的地产基金在做着散售生意，能在这样的行业环境下有自己的眼光和坚持，而且品质和格调上也都让整个行业眼前为之一亮，王戈宏绝对称得上牛掰。
碰巧看到了2013年的人民币地产基金报告，开发商自融和表外才是主流。。。真股权基本上只有四分之一，而无论是夹层，还是股加债，其实还是融资导向。
所以，与各路机构的主流打法相比，新派公寓属于非常另类的小众。。。也意味着更高的操作难度。
高和周老师当时说过一句话，还是挺有道理的，影子银行相关的业务比例可以为投资人提供兜底且6-7-8以上的收益率，在这种环境下，人民币不动产基金甚至是REITs，基本上搞不起来。
下面是2013年某个排行榜上搞出来的地产基金TOP10，在当时算是主流机构了，有兴趣的朋友可以数一下，看看还剩下几家。。。
如果人民币地产基金指的是这些业务类型的机构，那么，这个行业确实是在衰落。。。
上次有个朋友说，他们是做AIGC和加密货币的，在他们的语境里，新浪搜狐腾讯啥的，属于古典互联网行业。。。
我ft，XSWL。突然想到，自己所处的行业，似乎也是酱紫。拼命用网络热词，拼命往新经济上贴，就是不希望自己成为古典地产基金呀。
以下图片来自网络。。。但从2016年就每况愈下的走势，和房地产调控以及资管新规的节奏基本吻合，没啥好说的：
这就是一个容易被嫌弃、经常被捶打、老大看不上的行业。
扯远了。。。
05
卷是你我
难以逃避的生活
说眼光和洞察力，王老师绝对是跑赢了行业。
他在2012年的很多公寓运营的技术创新，已经逐渐成为行业标配；
他率先喊出来的以城市白领和青年人为主体的客群，已经在2021年经由保障性租赁住房，在国家级政策文件中得以体现；
他全力尝试的类REITs，现在已经进化成了公募版本，而且在不断扩容。
但，早起的虫儿，踏踏踏踏风险大呀。
起步再赶早、方法再创新，也抵不过大机构的卷。
先是在2015-2016被各种开发商卷了一波，
又在接下来几年被外资卷、国资卷、城投卷，
三年疫情大家是普遍被卷，
疫情刚刚好，又被建信卷。。。
高和周老师的宏观环境判断和需求已经得到验证了，低息环境、增长乏力、刚兑打破、资金泛滥，你想要的，现在都有了。按说这些都是有利于资产价格上升和人民币不动产基金快速崛起的。
但你发现没有，似乎还是很难搞到钱。。。资产价格也是阳气不足。
一定是哪里出了问题。
先聊到这里，下一站计划是停在2017年，看看项目的证券化退出。